Sprzedaż mieszkania to proces, który wiąże się z szeregiem wydatków. Zrozumienie, kto ponosi odpowiedzialność za poszczególne koszty, jest kluczowe dla uniknięcia nieporozumień i zapewnienia płynności transakcji. W polskim prawie i praktyce rynkowej koszty te są zazwyczaj rozłożone między sprzedającego a kupującego, choć pewne opłaty są nieodłącznie związane z osobą sprzedającą nieruchomość.
W większości przypadków to sprzedający jest stroną obciążaną kosztami związanymi z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży oraz jej faktycznym zbyciem. Należą do nich między innymi koszty związane z uzyskaniem niezbędnych dokumentów, takich jak wypisy z ksiąg wieczystych, zaświadczenia o braku zaległości w opłatach czy świadectwo charakterystyki energetycznej. Ponadto, jeśli sprzedający decyduje się na profesjonalną sesję zdjęciową nieruchomości lub drobne remonty mające na celu podniesienie jej atrakcyjności, te wydatki również spadają na jego barki. Należy również pamiętać o ewentualnych prowizjach dla pośredników nieruchomości, jeśli korzystamy z ich usług.
Z drugiej strony, kupujący ponosi koszty związane z nabyciem nieruchomości. Najważniejszym z nich jest cena zakupu, ale oprócz niej należy uwzględnić między innymi podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości (jeśli kupujemy od osoby fizycznej niebędącej VAT-owcem), opłaty notarialne za sporządzenie aktu kupna-sprzedaży oraz wpisy do księgi wieczystej. Również koszty związane z ewentualnym kredytem hipotecznym, takie jak prowizja bankowa czy ubezpieczenie, obciążają kupującego.
Istnieją jednak sytuacje, w których podział kosztów może być negocjowany. Na przykład, w przypadku gdy sprzedający jest przedsiębiorcą i sprzedaje nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, może być zobowiązany do naliczenia podatku VAT. Wówczas strony mogą ustalić, czy cena obejmuje VAT, czy też kupujący będzie musiał go uiścić dodatkowo. Równie dobrze strony mogą ustalić, kto poniesie koszty związane z wcześniejszym rozwiązaniem umowy deweloperskiej, jeśli jest to zakup od inwestora, lub kto pokryje koszty sporządzenia dodatkowych dokumentów, które mogą być wymagane przez kupującego. Warto dokładnie przeanalizować wszystkie potencjalne koszty i ustalić ich podział przed podpisaniem jakichkolwiek umów, aby uniknąć późniejszych sporów.
Kto pokrywa opłaty notarialne przy sprzedaży mieszkania
Opłaty notarialne stanowią istotną część kosztów związanych z transakcją sprzedaży mieszkania, a ich wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz stawek taksy notarialnej określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Kluczowe jest zrozumienie, kto ponosi te wydatki, aby móc odpowiednio zaplanować budżet transakcyjny.
Zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką i przepisami prawa, głównym obciążeniem z tytułu opłat notarialnych związanych ze sporządzeniem aktu kupna-sprzedaży obarczony jest kupujący. Wynika to z faktu, że to on jest stroną nabywającą prawo własności i potrzebuje potwierdzenia tego faktu w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający akt jest jednocześnie odpowiedzialny za pobranie należnych opłat, w tym taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz opłat sądowych za wpis do księgi wieczystej.
Sprzedający natomiast, zazwyczaj nie ponosi bezpośrednich kosztów sporządzenia aktu kupna-sprzedaży. Jego wydatki związane z notariuszem mogą pojawić się w innych okolicznościach. Na przykład, jeśli sprzedający potrzebuje uzyskać odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zadłużenia czy inne dokumenty wymagane do transakcji, koszty ich uzyskania ponosi we własnym zakresie. W rzadkich przypadkach, gdy sprzedający decyduje się na przykład na wcześniejsze uregulowanie pewnych zobowiązań związanych z nieruchomością, które wymagają formy aktu notarialnego, może ponieść z tego tytułu koszty. Jednakże, samo sporządzenie aktu przenoszącego własność jest w przeważającej mierze kosztem kupującego.
Należy jednak pamiętać, że zasady te mogą ulec modyfikacji w drodze indywidualnych negocjacji między stronami. Chociaż prawo jednoznacznie wskazuje na kupującego jako głównego beneficjenta i płatnika opłat notarialnych za akt kupna-sprzedaży, strony mogą umownie ustalić inny podział. Na przykład, sprzedający może zgodzić się na pokrycie części opłat notarialnych w zamian za szybsze sfinalizowanie transakcji lub jako element strategii marketingowej mającej na celu zwiększenie atrakcyjności oferty. Podobnie, w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką, sprzedający może być zobowiązany do pokrycia kosztów związanych z wykreśleniem hipoteki, co również może wiązać się z opłatami notarialnymi lub sądowymi. Dlatego tak ważne jest precyzyjne określenie zakresu odpowiedzialności za koszty w umowie przedwstępnej lub umowie sprzedaży.
Kto ponosi odpowiedzialność za podatki przy sprzedaży mieszkania
Głównym podatkiem, który bezpośrednio dotyczy sprzedającego, jest podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT). Obowiązek jego zapłaty powstaje, gdy sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Dochód ten oblicza się jako różnicę między ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady poniesione na nieruchomość w czasie jej posiadania.
Istnieją jednak sytuacje, w których sprzedający jest zwolniony z podatku PIT. Najczęściej dzieje się tak, gdy sprzedaż następuje po upływie wspomnianego pięcioletniego okresu. Zwolnienie obejmuje również przypadki, gdy uzyskane środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, na przykład na zakup innej nieruchomości, remonty czy spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości. Ważne jest, aby odpowiednio udokumentować takie wydatki w zeznaniu podatkowym.
Z kolei kupujący, w większości przypadków, jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek ten wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest naliczany od umowy sprzedaży, jeśli stronami transakcji są osoby fizyczne, a sprzedający nie jest podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości. Kupujący jest odpowiedzialny za złożenie deklaracji PCC-3 w urzędzie skarbowym oraz zapłatę należnego podatku. Należy pamiętać, że od 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC dla nabywców pierwszego mieszkania od dewelopera lub z rynku wtórnego, pod pewnymi warunkami.
W sytuacji, gdy sprzedający jest firmą lub osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i sprzedaż mieszkania następuje w ramach tej działalności, może być konieczne naliczenie podatku VAT. Wówczas sprzedający jest odpowiedzialny za wystawienie faktury VAT i odprowadzenie należnego podatku do urzędu skarbowego. Warto zaznaczyć, że stawka VAT może wynosić 23% lub być zwolniona z VAT, w zależności od charakteru nieruchomości i przepisów.
Kto ponosi koszty związane z przygotowaniem mieszkania do sprzedaży
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży jest kluczowym etapem, który może znacząco wpłynąć na szybkość transakcji i osiągniętą cenę. Koszty związane z tym procesem zazwyczaj spoczywają na sprzedającym, który chce jak najlepiej zaprezentować swoją nieruchomość potencjalnym nabywcom.
Jednym z pierwszych kroków jest często przeprowadzenie drobnych remontów i napraw. Mogą to być malowanie ścian, naprawa uszkodzonych elementów, wymiana drzwi czy naprawa instalacji. Celem jest doprowadzenie mieszkania do jak najlepszego stanu technicznego i wizualnego, aby zrobić pozytywne pierwsze wrażenie. Wszelkie wydatki poniesione na ten cel, takie jak zakup materiałów budowlanych czy wynajęcie ekipy remontowej, są standardowo pokrywane przez sprzedającego.
Kolejnym ważnym elementem jest tzw. home staging, czyli profesjonalne przygotowanie nieruchomości do prezentacji. Obejmuje ono między innymi uporządkowanie przestrzeni, pozbycie się nadmiaru rzeczy, demontaż osobistych pamiątek i zdjęć, a także aranżację wnętrz w sposób neutralny i atrakcyjny. Często sprzedający decyduje się na wynajęcie profesjonalnego stylisty wnętrz, który pomoże w odpowiednim zaaranżowaniu przestrzeni. Koszty takiej usługi, podobnie jak zakup elementów dekoracyjnych czy mebli tymczasowych, należą do sprzedającego.
Niezwykle istotna jest również profesjonalna sesja zdjęciowa nieruchomości. Dobrej jakości zdjęcia są kluczowe do skutecznego marketingu oferty w internecie. Sprzedający zazwyczaj zleca wykonanie takich zdjęć fotografowi specjalizującemu się w nieruchomościach. Koszt takiej sesji, a także ewentualne wydatki na przygotowanie nieruchomości do zdjęć, takie jak sprzątanie czy aranżacja, są ponoszone przez sprzedającego.
Warto również wspomnieć o kosztach związanych z przygotowaniem dokumentacji. Sprzedający musi zadbać o skompletowanie wszystkich niezbędnych dokumentów, takich jak akt własności, wypis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zadłużenia, świadectwo charakterystyki energetycznej czy protokoły odbioru technicznego, jeśli nieruchomość jest nowa. Chociaż niektóre z tych dokumentów można uzyskać bezpłatnie lub za symboliczną opłatą, inne mogą generować dodatkowe koszty, które sprzedający zazwyczaj pokrywa samodzielnie.
W sytuacji, gdy sprzedający korzysta z usług pośrednika nieruchomości, prowizja dla agencji jest również kosztem sprzedającego. Pośrednik zajmuje się marketingiem oferty, organizacją prezentacji i negocjacjami, a jego wynagrodzenie jest zazwyczaj procentem od ceny sprzedaży. Jeśli strony umownie nie ustalą inaczej, to sprzedający ponosi ten wydatek.
Kto ponosi koszty związane z uzyskaniem dokumentów do sprzedaży mieszkania
Proces sprzedaży mieszkania wymaga skompletowania szeregu dokumentów, które potwierdzają stan prawny i faktyczny nieruchomości. Odpowiedzialność za zdobycie tych dokumentów i pokrycie ewentualnych kosztów z tym związanych zazwyczaj spoczywa na barkach sprzedającego, który dąży do jak najsprawniejszego przebiegu transakcji.
Podstawowym dokumentem jest odpis z księgi wieczystej, który zawiera informacje o właścicielu, opisie nieruchomości oraz ewentualnych obciążeniach, takich jak hipoteki czy służebności. Sprzedający powinien zadbać o aktualny odpis, który można uzyskać w sądzie wieczystoksięgowym lub przez Internet. Koszt takiego odpisu jest zazwyczaj niewielki i należy do sprzedającego.
Kolejnym ważnym dokumentem jest zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, na przykład czynszu dla spółdzielni lub opłatach za media. Takie zaświadczenie jest często wymagane przez kupującego, aby mieć pewność, że nieruchomość nie jest obciążona długami. Sprzedający musi zwrócić się do odpowiednich instytucji, aby uzyskać takie potwierdzenie, a ewentualne opłaty z tym związane ponosi samodzielnie.
W przypadku sprzedaży mieszkania z rynku pierwotnego, konieczne jest również uzyskanie dokumentów związanych z gwarancją dewelopera lub protokołem odbioru technicznego. Jeśli nieruchomość była przedmiotem niedawnych remontów lub modernizacji, sprzedający może potrzebować dokumentów potwierdzających ich wykonanie i zgodność z przepisami.
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku stało się obowiązkowe od 2013 roku dla większości nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Jego koszt ponosi sprzedający. Jest to dokument określający poziom zużycia energii w budynku i jego izolacyjności. Certyfikat ten jest ważny przez 10 lat.
Warto również wspomnieć o dokumentach związanych z ewentualnym uwłaszczeniem lub podziałem majątku, które mogą być potrzebne w przypadku, gdy sprzedający nabył nieruchomość w specyficznych okolicznościach. Uzyskanie tych dokumentów może wiązać się z dodatkowymi opłatami administracyjnymi lub prawnymi, które zazwyczaj ponosi sprzedający.
Choć większość tych kosztów ponosi sprzedający, strony mogą w drodze negocjacji ustalić inny podział. Na przykład, kupujący może zgodzić się na pokrycie części kosztów uzyskania dokumentów w zamian za korzystniejszą cenę nieruchomości lub inne ustępstwa ze strony sprzedającego. Kluczowe jest jednak, aby wszystkie ustalenia dotyczące podziału kosztów były precyzyjnie określone w umowie.
Kto ponosi koszty związane z prowizją pośrednika nieruchomości
Współpraca z pośrednikiem nieruchomości jest popularnym rozwiązaniem podczas sprzedaży mieszkania. Pośrednik, dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu, może znacząco ułatwić cały proces, od wyceny nieruchomości po finalizację transakcji. Kluczową kwestią w tym kontekście jest ustalenie, kto ponosi koszty związane z jego wynagrodzeniem, czyli prowizją.
Zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką rynkową w Polsce, to sprzedający jest stroną, która zazwyczaj ponosi koszty prowizji dla pośrednika nieruchomości. Wynika to z faktu, że to sprzedający zleca pośrednikowi usługę sprzedaży swojej nieruchomości i to on czerpie korzyści z jego pracy. Prowizja jest więc formą wynagrodzenia za skuteczne pośrednictwo w znalezieniu kupującego i doprowadzeniu do zawarcia umowy sprzedaży.
Wysokość prowizji jest zazwyczaj ustalana procentowo od ceny sprzedaży nieruchomości i może wynosić od około 1% do nawet 5%, w zależności od lokalizacji, specyfiki nieruchomości oraz zakresu usług świadczonych przez pośrednika. Zdarza się również, że strony negocjują stałą kwotę wynagrodzenia. Wszystkie te ustalenia powinny być jasno określone w umowie pośrednictwa nieruchomości, która jest obligatoryjna do zawarcia przed rozpoczęciem współpracy.
Warto zaznaczyć, że istnieją wyjątki od tej reguły. W niektórych sytuacjach, szczególnie na bardzo konkurencyjnych rynkach lub w przypadku specyficznych transakcji, strony mogą umownie ustalić inny podział kosztów prowizji. Na przykład, sprzedający może zgodzić się na pokrycie całej prowizji w zamian za szybszą sprzedaż lub wyższą cenę, podczas gdy kupujący może zgodzić się na partycypację w kosztach, jeśli pośrednik reprezentuje obie strony (tzw. umowa dwustronna) lub jeśli kupujący szczególnie ceni sobie wsparcie pośrednika w procesie zakupu.
Należy również pamiętać, że pośrednik nieruchomości może być stroną odpowiedzialną za pobranie od kupującego pewnych opłat, jeśli umowa pośrednictwa przewiduje takie rozwiązanie. Na przykład, jeśli pośrednik pomaga kupującemu w uzyskaniu kredytu hipotecznego lub w załatwieniu formalności związanych z zakupem, może pobrać za te usługi odrębną opłatę, która nie jest częścią prowizji od sprzedaży. W takich przypadkach kluczowe jest jasne określenie zakresu usług i powiązanych z nimi kosztów w umowie.
Podsumowując, choć sprzedający jest zazwyczaj stroną ponoszącą koszty prowizji pośrednika, zawsze warto dokładnie zapoznać się z warunkami umowy pośrednictwa i w razie potrzeby negocjować podział kosztów, aby zapewnić przejrzystość i uniknąć nieporozumień.
Kto ponosi koszty związane z ubezpieczeniem mieszkania przed sprzedażą
Kwestia ubezpieczenia mieszkania w kontekście jego sprzedaży może budzić pytania, zwłaszcza jeśli chodzi o to, kto ponosi koszty związane z ochroną nieruchomości do momentu przekazania jej w ręce nowego właściciela. Zazwyczaj odpowiedzialność ta spoczywa na obecnym właścicielu, czyli sprzedającym.
Sprzedający, jako właściciel nieruchomości, ma interes w tym, aby jego mieszkanie było bezpieczne do momentu finalizacji transakcji. Ubezpieczenie mieszkania chroni przed nieprzewidzianymi zdarzeniami, takimi jak pożar, zalanie, kradzież czy dewastacja. W przypadku wystąpienia takiej szkody, ubezpieczyciel może pokryć koszty naprawy lub rekompensaty, co chroni sprzedającego przed znacznymi stratami finansowymi.
Standardowe polisy ubezpieczeniowe nieruchomości obejmują zazwyczaj podstawowe ryzyka, ale istnieją również opcje rozszerzenia ochrony o dodatkowe zdarzenia, takie jak przepięcia elektryczne, odpowiedzialność cywilna czy ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem. Sprzedający, decydując się na ubezpieczenie, powinien rozważyć zakres ochrony, który najlepiej odpowiada specyfice jego nieruchomości i potencjalnym zagrożeniom.
Koszty polisy ubezpieczeniowej są zazwyczaj proporcjonalne do wartości nieruchomości, jej lokalizacji oraz zakresu wybranej ochrony. Sprzedający ponosi te koszty przez cały okres obowiązywania umowy ubezpieczenia, aż do momentu przekazania aktu własności kupującemu. Po tym momencie, odpowiedzialność za ubezpieczenie przechodzi na nowego właściciela.
Warto zaznaczyć, że w niektórych przypadkach kupujący może być zainteresowany natychmiastowym ubezpieczeniem nieruchomości od momentu podpisania umowy przedwstępnej, zwłaszcza jeśli planuje remonty lub chce zabezpieczyć się przed ewentualnymi szkodami, które mogłyby powstać jeszcze przed formalnym przejęciem nieruchomości. W takiej sytuacji, strony mogą umownie ustalić, kto pokryje koszty pierwszej raty ubezpieczenia lub jak zostanie podzielony koszt polisy na okres przejściowy.
Jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, bank zazwyczaj wymaga od właściciela posiadania ważnej polisy ubezpieczeniowej, która chroni interesy banku jako wierzyciela hipotecznego. W tym przypadku, sprzedający jest zobowiązany do utrzymywania ubezpieczenia przez cały okres posiadania nieruchomości, a koszty te są jego bezpośrednim wydatkiem. Po sprzedaży, kupujący, który prawdopodobnie zaciągnie własny kredyt, będzie musiał wykupić własną polisę ubezpieczeniową.
Podsumowując, główny ciężar kosztów związanych z ubezpieczeniem mieszkania przed sprzedażą spoczywa na sprzedającym, który dba o zabezpieczenie swojej własności do momentu jej przekazania. Jednakże, indywidualne ustalenia między stronami mogą wpłynąć na podział tych wydatków w określonych sytuacjach.
„`
